拖曳脚可能代价高昂,尤其是对于保证人而言

拖曳脚可能代价高昂,尤其是对于保证人而言

担保人对分包商根据付款保证金提出的索赔有争议的权利和义务?更具体地说,总承包商的付款保证金担保人未履行要求其在收到索赔后45天内答复分包商的付款索赔的合同规定有什么影响?

标准条款 保证金 表格中规定,担保人必须“在收到索偿后45天内向索偿人作出答复,并抄送所有人,并注明无争议的金额以及质疑有争议金额的依据” 。该语言要求担保人陈述其打算在45天内提出异议的索赔部分。

添加此条款是为了促进按时支付保证金。它保护了分包商,这些分包商绝不会因自己的过错而被迫承担承包商和业主长时间不付款的风险。

保证人可以做什么?

维吉尼亚州和马里兰州最近发生的两起案件可能是全国趋势的一部分,并裁定,担保人只有一个机会针对分包商的主张提出抗辩。如果担保人没有这样做,则整个索赔将被视为无可争议的。此外,如果担保人在合同规定的45天之内提出了某些抗辩理由,则在任何诉讼过程中都会被这些抗辩所困扰,并且无法提出任何新的抗辩理由。关于担保人可以简单地通过不采取行动对索赔提出异议(即在45天之内未能答复)的论点被驳回。弗吉尼亚州的案件认为,担保人可以在诉讼期间提高技术法律辩护,并不排除在合同期内适当地提出与争议基础有关的发现和事实。

实际上,当分包商根据付款保证金提出索赔时,应在合同规定的期限内为保证人做出响应的最后期限。如果担保人未能在此期间提出任何抗辩或作出其他回应,则其可能会丧失提出抗辩的权利。如果担保人确实提出抗辩,那么这些抗辩很可能是在各方交易(包括任何诉讼)过程中可以使用的唯一抗辩。

这些法院裁决保护了寻求通过支付保证金追偿的分包商,并妨碍了担保人为支付合法索偿而拖延脚步的能力。

从审判到留置权:诉讼律师迈阿密

从审判到留置权:诉讼律师迈阿密

恭喜你!经过艰苦奋战,也许是昂贵的战斗,您已获得对您有利的最终判决。那张纸对您有什么好处(如果有)?如果判决债务人拥有要征税的非豁免房地产,那么您的最终判决可以作为对不动产的留置权,如果不动产被出售或所有权转移,则必须满足该留置权。但是,保护您利益的留置权不是自动的。为了使该留置权成为现实,判决债权人必须遵守《佛罗里达州法规》第55.10条的要求。尽管判决债权人必须清除几个障碍才能拥有有效的留置权,但这些障碍并不算过高。而且,无论如何,自订立判决或法令之日起二十(20)年后,对房地产的留置权才有效。

第一的,为了适当地作为有效判决留置权的基础,该判决必须是佛罗里达州的判决。也就是说,判决必须来自佛罗里达州法院或佛罗里达州美国地方法院。外国法院(即佛罗里达州以外的法院)发布的判决可以作为对佛罗里达州内财产的有效留置权的依据,但只有在通过归化将外国判决确定为佛罗里达州判决后,该判决才可作为有效的留置权依据。

第二,才能作为判决留置权,该判决必须是最终判决。仅仅将判决称为“最终判决”是不够的。要真正做到“最终”,判决必须包含结论性和习惯性语言,以确保司法工作已经结束,而命令真正具有决定性和最终性。就是说,由于不允许对不能最终确定当事方权利和义务的判决执行,因此,为了产生有效的留置权,“最终判决”不得将问题留待司法裁决。例如,根据佛罗里达州法律,确定责任而不确定损失金额的判决不能作为有效留置权的依据。

第三,在佛罗里达州内必须有留置权的不动产。佛罗里达州的不动产必须由判决债务人以非免税和征费的方式拥有。例如,尽管可能有一些例外情况,但通常情况下,如果判决债务人的财产是宅基地财产,归整体所有或要进行破产程序,则可能无需征税,判决留置权也可以不附加于该财产。如果判决债务人在州外拥有财产,留置权的机会可能仍然存在,但是只有在外国对佛罗里达州判决进行“驯化”之后,才有留置机会。

从审判到留置权:诉讼律师迈阿密

第四,为了使任何判决具有留置权,必须将其核证副本记录在房地产所在地县的正式记录中。原始判决无需记录,但是仅凭原始副本是不够的。如果最终判决是由马丁县法院作出的,则如果正式判决中记录了最终判决的核证副本,它将作为对马丁县判决债务人所拥有的非豁免房地产的留置权。不过,如果在布劳沃德县的正式记录中记录了最终判决的核证副本,马丁县法院的最终判决也将作为对判决债务人在布劳沃德县拥有的非豁免房地产的留置权。

第五,为了作为对非豁免不动产的留置权,记录的判决书必须包含拥有留置权的人(或实体)的姓名和地址。该信息通常应包括在提交给法院并由法院输入的判决书中,以及判决债务人的姓名,地址和联邦纳税人识别号。仅凭最终判决书包含判决债权人律师的姓名和地址是不够的;它必须包含描述实际留置权人的信息。但是,如果缺席,则判决持有人可以通过同时记录陈述该信息的誓章来遵守法规。但是必须注意,这同时意味着同一时间。提交治疗誓章的时间延迟了30天, 留置权无效。在这种情况下,最好重新记录最终判决的核证副本,以附上提交后的誓章。

现在,您的留置权会发生什么?

如果协商了上述障碍,则判决债权人将对判决债务人拥有的非豁免房地产拥有有效留置权。留置权自县政府正式记录最终判决之日起生效。一旦正确记录了判决,判决留置权将优先于以后记录的任何留置权,只要留置权存在,判决留置权就保持该优先权。

根据记录判决的时间,初始留置权将为七(7)或十(10)年。 1994年7月1日或之后记录的“现代”判决的初始期限为十(10)年。可以通过在初始任期届满之前重新记录最终判决的核证副本,并同时记录具有留置权人当前姓名和地址的誓章,将留置权的期限再延长十(10)年。如果以这种方式扩展,则留置权的优先级位置不受影响。

如果原始判决留置权失效而未提交延期,则留置权将不复存在。但是,判决债权人仍然可以在以后重新记录最终判决,从而产生新的判决留置权。不过,新的留置权将不会具有与已失效的留置权相同的优先级;它仅对以后的留置权具有优先权,并且仅对新的留置权产生时债务人持有的财产有效。而且,如开头所述,留置权的最长寿命只能是从作出最终判决之日起二十年。

成功的诉讼人常常发现自己拥有判断力,但没有现成的资产来满足自己的判断。对不动产的判决留置权提供了一种强有力的手段,可以向判决债务人的宝贵资产提出债权,从而有利于和保护判决债权人。

赔偿条款:经常被发现,很少被理解

赔偿条款:经常被发现,很少被理解

将人身伤害或财产损失的责任从一方转移到另一方的观念已变得司空见惯,尤其是在建筑合同中。从最基本的意义上讲,合同赔偿是指某人同意对某些特定的索赔,损失或损害赔偿另加损害赔偿。[1]尽管受特定合同条款的约束,但此类赔偿条款可能会通过司法解释得到进一步定义。本文研究了一些关键案例,最新的法规含义以及执行的可能性。赔偿和持有无害条款通常适用于所有责任级别。通常要求承包商赔偿业主,然后要求分包商赔偿承包商,通常是业主,甚至要求分包商使当事方不受损害。理解这些通常令人困惑和深奥的条款的重要性的一个很好的起点是审查法院如何解释它们。

在营地,梳妆台&McKee,Inc.诉Paul N. Howard Co.,案于853So。 2d 1072(2003年5月5日,DCA),一家工程公司在解决了分包商的受伤雇员对其提出的索赔后,要求总承包商赔偿。有争议的赔偿规定包括:

6.30。在法律允许的最大范围内,承包商应就所有索赔,损害,损失和费用,包括但不限于因履行而产生的律师费,向所有者和所有者赔偿欧因和工程师及其代理人和雇员,并使他们免受损害。 (a)这种索赔,损害,损失或费用可归因于人身伤害,疾病,疾病或死亡。 。 。 (b)全部或部分由承包商,任何分包商,任何一方直接或间接雇用的任何人或其任何人对其行为负责的任何人的行为或不作为而造成,无论是否部分由本协议下的当事方造成。 (添加了重点)。

6.32。根据第6.30段的规定,承包商的责任不应扩展到因准备,批准地图,图纸,意见,报告,调查,变更单,设计或规格而引起的ENGINEER,其代理商或雇员的责任。

工程师还起诉了为该项目签发履约保证书的担保人。该保证金包含一项补偿业主和工程师的规定,内容如下:

[保证]应赔偿上述所有人和工程师及其代理人,并使他们免于遭受任何可能对人员或财产造成的损害的赔偿。因上述负责人[承包人],其代理人,供应商,分包商或雇员与工作有关的任何行为,疏忽或疏忽而产生的。

法院的结论是,如果工程师根据与设计无关的潜在过失责任(合同中的除外条款)支付了355万美元的全部或部分款项,以解决分包商雇员的索赔,则工程师有权获得赔偿。从承包商及其向分包商的雇员支付的保证金的担保,即使某些过错可以归因于工程师。尽管为当事方的过失而进行赔偿似乎是不合理或不公平的,但只要明确表达了这一意图,此类条款就可以强制执行。

甚至佛罗里达最高法院也解决了这个问题。在Charles Poe Masonry,Inc.诉Spring Lock脚手架租赁设备案中。 Co.,374。 2d 487(Fla。1979),承包商的雇员在从脚手架跌落中受伤时起诉了脚手架的出租人制造商。出租人制造商又起诉承租人分包商,承包商和所有者要求赔偿。有争议的有关规定指出:

对于任何人因安装,维护,使用或拥有该设备而引起的索偿,LESSEE承担全部责任,并同意使本公司不受所有此类索偿的损害。

赔偿条款:经常被发现,很少被理解

法院认为,这种笼统条款无非是承租人(分包商)承诺让出租人(制造商)免于承租人的架设,维护或使用脚手架而产生的任何其他责任。法院发现,仅仅为了某人的过失而赔偿某人的一般语言是不够的。因此,一项赔偿条款中包括“针对任何和所有索赔”对被赔偿人进行赔偿的一般规定,并不足以表示仅出于赔偿被赔偿人的过失而对后果进行赔偿的意图。

赔偿条款在法院如何发挥作用的示例

在Winn Dixie商店诉D&J建设队,633这样。第2名65名(1994年第4届DCA),温·迪克西(Winn Dixie)向D寻求合同赔偿&J,承包商承包商的员工受伤。员工因屋顶漏水而掉进了一个水坑,这不是承包商工作的一部分。赔偿协议涵盖

由于D的存在或活动而以任何方式引起的任何索赔或损失&J [承包商]或我们的任何仆人,代理商或雇员或代表,或当此类人员或设备出于执行服务目的而在您的住所内时,不在此类设备中。 。 。即使发生此类事故或损坏,可能是您[Winn Dixie]或您的任何仆人,代理商或雇员的全部或部分疏忽或造成的。

根据上述措辞,法院裁定,即使承包商没有过错,温恩·迪克西也有权要求承包商赔偿,仅因为发生事故时承包商在业主的住所内。

自1972年以来,佛罗里达州就建筑合同中的赔偿条款规定了法定标准。[2]在George's Crane Serv。,Inc.诉Signal Serv中。 Indus。,Inc.,819这样。在第2d 233条(2002年第4号DCA)中,法院裁定一项不符合Fla。Stat标准的赔偿协议。 725.06(2)(1999)。具体来说,合同中没有“针对”赔偿金的“特殊考虑”。法院早先得出结论,一份建筑合同为承包商的赔偿义务分配了一定比例的合同,即合同价格的1%,符合法定要求,即赔偿必须得到具体考虑。但是,这些案件涉及规约的先前版本,该版本需要金钱限制或需要赔偿的人特别考虑。[3]

当前版本的赔偿法规规定,允许一方为另一方自己的过失而补偿另一方的建筑合同将是无效且不可执行的,除非:

(1)与合同具有合理商业关系的赔偿范围存在金钱上的限制[注:任何与合同签订的当事方向不动产拥有人提供的赔偿范围上的金钱上的限制所有者,每次事故不少于100万美元,除非双方另有协议];和

(2)是项目规格或招标文件的一部分。[4]

同样,当前版本的法规还规定,要求一方补偿公共机构的过失的合同是无效,非法和不可执行的。也许大多数公共合同是不可谈判的而私人合同是可谈判的,这是造成这种区别的原因。因债务人,其官员,董事,代理人或雇员的过失或故意,故意或故意的不当行为或任何法定违法或惩罚性赔偿而导致的索赔或损害赔偿也不可执行(除非法定违法或惩罚性损害是由以下原因引起或导致的)赔偿人或其代理人,雇员或在其下工作的人员的作为或不作为)。

在签订有赔偿条款的合同时,应牢记以下几个问题:

谁在补偿谁;
合同是否明确表示有意赔偿一方免受其自身过失的损害;
协议的条款是否确定了赔偿方是否有义务就特定索偿要求赔偿被赔偿方;
被赔偿的内容,即人身伤害,财产损失,律师费和辩护费用,经济损失;
在与合同具有合理商业关系的赔偿范围上是否存在货币限制,并且该货币限制是项目规格或投标文件(如果有)的一部分;
是否有一项规定要求将风险由保险承保,以使赔偿额限于保险范围(合同责任保险)。
随着此类条款成为建筑合同中的标准问题,特别重要的是要了解在此方面可以进出多少谈判。如果条款写得不好,可能会导致错误地推定保护,而实际上却没有。更糟糕的是,这可能导致一场诉讼噩梦或非常昂贵的索赔。因为赔偿既是一把剑又是盾牌,所以请确保您同意的条款也是您真正理解的条款。

[1]合同赔偿与普通法赔偿不同,普通法赔偿是由于特殊关系所施加的义务而产生的一种公平的补救措施。为了使普通法的赔偿要求胜诉,必须满足以下两个方面的标准:(1)寻求赔偿的一方(被赔偿方)必须没有过错,其责任必须完全替代他人的不法行为,并且(2)要求赔偿的一方(赔偿方)必须完全过错。

[2]对当前版本进行了修订,自2001年7月1日起生效。 §725.06(2001)。

[3] Fla。Stat。第725.06条(1987年和1999年)规定:“与建筑物,建筑物,附属物或设备的任何建筑,改建,修理或拆除有关的任何协议或合同的任何部分,包括移动和挖掘房地产所有人与建筑师,工程师,总承包商,分包商,分包商或材料商之间的关系,或对它们的任何保证或与之相关的保证,或两者之间的任意组合,其中本文所指的当事方对于因合同或履约而引起的该方的任何作为,不作为或不履行行为而全部或部分造成的人员或财产损失,应承担赔偿责任,除非以下内容,否则无效:

(1)合同包含对赔偿范围的金钱限制,并且应是项目规格或投标文件(如果有)的一部分,或

(2)合同中所补偿的人对补偿人的补偿应给予特别考虑,该补偿应在其[或她(为删除针对性别的参考文献而于1997年增加)]合同和项目说明书的一部分中规定。或招标文件(如果有)。”

[4] Fla。Stat。 §725.06(1)(2001)规定,“与建筑物,结构,附属物的任何建造,改建,修理或拆除有关的任何协议或合同的任何部分,或与之相关的任何保证或担保,不动产拥有人与建筑师,工程师,总承包商,分包商,分包商或材料商或其任何组合之间的任何财产或器具,包括与之相关的移动和挖掘,其中本文所述的任何方承诺赔偿或使该财产无害。协议,合同的另一方或因担保人因合同或履约而造成的任何作为,不作为或不履行义务而对整个人或整个人造成的人身或财产损害的赔偿责任保证,均无效且不可执行,除非合同包含对赔偿范围的金钱限制,该限制与合同具有合理的商业关系,并且是项目规格或id文件(如果有)。尽管有上述规定,除非双方另有协议,否则任何一方与该房主签订不动产合同时,向不动产所有者提供的赔偿范围的金额限制每次不少于$ 1百万。任何此类协议,合同或担保中的赔偿条款均不得要求赔偿方赔偿受害人因以下任何一方的任何作为,不作为或不作为所造成的全部或部分人员或财产损失:

(a)赔偿人;

(b)任何弥偿者的承包商,分包商,分包商,物资或任何级别的代理商或其各自的雇员;或者

(c)受偿人或其官员,董事,代理人或雇员。但是,此类赔偿不包括因被赔偿人或其高级职员,董事,代理人或雇员的重大过失或故意,故意或故意的不当行为而引起的索赔或损害赔偿,也不包括法定侵权或惩罚性赔偿,但仅限于法定违规或惩罚性赔偿是由赔偿人或赔偿人的任何承包人,分包商,分包商,物资或代理人或其任何雇员的作为或不作为所引起或造成的。

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