没有合同工作会很危险

没有合同工作会很危险

尽管大多数人都知道州有管理建筑或技工留置权的法规,但许多国家并没有意识到合同法对承包商索偿的重要性。对您来说,确保在开始工作之前签订有效的合同与授予实际工作一样重要。

没有合同执行工作的最明显的后果是,如果您没有获得报酬,您将无法成功起诉为您执行工作的一方违反合同。最多,您可能只能以所谓的“不当得利”追回损害赔偿,力求追回尚未支付给您的,已使非支付方受益的作品的价值。问题在于,这充其量只是一个后备职位。损害赔偿的量度(即,所进行的工作和所提供材料的收益的未付价值)通常小于承包商在签订合同时本应获得的赔偿金额,并且需要证明来自独立第三方以支持所要求的赔偿。

在没有合同的情况下进行工作的另一个可能带来麻烦的后果是, 承包商可能会失去放置承包商或技工留置权的权利 关于执行工作的财产。 留置权是确保付款安全并提高承包商获得付款的杠杆作用的重要工具。 以佛罗里达州为例,除非承包商签订有效的合同进行工作或提供材料,否则没有留置权。在最近的一个案例中,房主与砍伐树木的服务商进行了谈判,以砍伐房屋所有者的树木并将其从房屋中移出。各方对于将树木从房舍中移走有不同的想法。房主认为这意味着将其拖离物业。承包商认为这仅意味着将其移动到房屋的另一个位置。移除树木服务提交后 建筑留置权,法院裁定留置权无效。不幸的是,由于“撤职”一词从来没有被当事各方确定,法院裁定从来没有见过任何见面的人或没有订立合同。没有合同,承包商就没有留置权。更糟糕的是,在树木清除服务败诉后,这笔钱要交房主的律师费。

您正在使用哪种类型的施工合同?

可以说,合同分为两种:书面合同和口头合同。书面合同包含在一个或多个书面文件中或在当今世界中可以打印的电子文件中规定的条款。 合同也可以口头订立。 例如,如果承包商要求分包商完成一定金额的工作,而分包商口头接受该建议,则在许多情况下,已经创建了口头合同。口头合同有效。但是,在要求证人作证的法院中很难证明它们。实际上,在可能的情况下,首选书面合同。但是,如果没有书面合同,如果承包商可以证明存在口头合同,并且如果满足所有其他要求,则承包商将保留其留置权。

没有合同工作会很危险

还有另一个概念称为“法律暗示”合同。这仅意味着,即使当事双方从未达成协议,法院也可以裁定好像达成了一项协议,这完全是出于对当事一方的不公平对待。但是,法律隐含的合同仅适用于防止“不当得利”,即这种损害的后备地位不及合同项下的损害。同样,以佛罗里达州为例,当法律隐含合同时,永远不会出现建筑或技工的留置权。双方之间必须有真正有效的合同。否则,承包商将无权留置工作现场。

对于没有合同进行工作的人来说,棺材上的最后一钉钉子–通常承包商没有权利要求其强制执行获得报酬的权利,以讨回律师费。更糟糕的是,如果留置权申请不当,承包商实际上可能要承担财产所有人的律师费。精明的承包商会在进行任何工作之前寻求以书面形式订立合同。

快速获得报酬:建筑法

快速获得报酬:建筑法

每项工作的主要问题是不为您的工作获得报酬。尤其是在今天,每个人都面临严峻的经济挑战,要按时获得报酬已经成为一个真正的问题。通常,由于并非所有当事方都实际签订了合同,因此建设项目的合同纠纷变得很复杂。在实际执行劳动,服务或提供材料的人或实体与所有者之间存在几层隔离的情况并不少见。总承包商,建筑师或工程师可以直接与业主签订合同。然后,总承包商将与任何数量的分包商签订合同,而分包商本身又与一个或多个分包商和/或材料供应商签约。一个常数是,所有者应负责在到期时付款。但是,一旦付款,这些钱就不会总是如期流向下游。随着项目接近尾声,这个问题变得更加严重。
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20天’s在[丧失您的建筑留置权]

20天’s在[丧失您的建筑留置权]

精明的承包商或分包商通常熟悉正确获取和记录施工留置权所需的步骤。但是,大多数留置权人不知道存在一项法规,如果正确执行该法规, 留置权在二十天内解除并被取消.

佛罗里达州法规713.21(4)规定:

根据本章适当完善的留置权可以通过以下任何一种方法解除:

(4)根据本小节的规定,由财产所在县的巡回法院下达命令。在任何利害关系方提出申诉后,书记官应向传票人发出传票,以在20天内说明为何不应通过诉讼或移走和取消记录留置权的原因。承租人未能表明理由不应当执行其留置权的原因,或者在传票返回之日前,承租人未能采取这种行动时,法院应立即下令取消留置权。

该规则适用于哪些留置权?

这适用于所有适当备案的留置权–无论基础留置权本身是否有效。因此,财产的所有者或任何其他被视为“利害关系方”的人都可以安排向传票人发出传票,以说明为什么不应执行留置权的原因。在20天之内未能说明原因将导致解除说谎者的留置权。由于可原谅的疏忽或不努力地作出反应,因此没有提供津贴或延长时间。

佛罗里达州第一区最近发生的一起案件说明了该法令的适用,并认为,在大多数情况下,“正当理由”的显示意味着说谎者必须表明它正在取消留置权。在这种情况下,承包商对财产提出了留置权索赔。然后,财产所有人根据佛罗里达州法规§713.21(4)向法院提交了请愿书,要求其出示原由,并辩称留置权是欺诈性的。发出传票以表明原因,指示说谎者说明为什么不解除留置权的原因。说谎者告知法院,它正准备提起诉讼以执行其留置权,法院又命令该说谎者在演出原因传票发生之日起20天内提起诉讼。当审判法院批准了由骗子提出的不合时宜的重新考虑动议(即在20天期限到期后提出的动议)时,财产所有人提出了上诉。上诉法院作出了对财产所有人有利的裁决。它说,说谎者“从(传票之日)起有20天时间,可以提起诉讼以取消其留置权或表明为什么不应该开始执行执法的原因。”法院接着说:“ [没有通知法院说谎者已经采取了取消抵押品赎回权的措施,很少有情况会上升到'正当理由'的水平,以避免强制性的20年期限。”

有人可以说,严格执行该法规对没有能力在20天内提高止赎程序的老练的配偶不公平。但是,这种说法显然是置若de闻。道德是留置权人在接到传票时必须立即采取行动,以表明原因或冒着其留置权将被解除的真正风险。

单独索赔的律师费:建筑留置权

单独索赔的律师费:建筑留置权

在最近的决定中,Avatar Dev。 Corp.诉DePani Construction Inc.,883 So.2d 344(Fla。4th DCA 2004),佛罗里达法院裁定,建设留置权丧失抵押品赎回权的索赔与对未来利润损失的索赔是分开的并且是不同的。每项索赔的胜诉方均有权收取律师费。

灰泥承包商DePani与Avatar签订了一项合同,以进行住宅开发。在Avatar根据终止条款终止合同后,DePani起诉其违反合同,未来损失利润,取消抵押品留置权以及律师费。

双方解决了取消抵押品赎回权的索赔,包括DePani有权就该特定索赔获得律师费。然而,DePani关于未来利润损失的索赔取决于法院对终止条款的解释,该条款指出,Avatar可以“出于任何原因随时通过至少十(10)天的书面通知终止DePani的服务”。在较早的判决中,法院认为该条款可以执行。阿凡达Dev。 Corp.诉DePani Construction Inc.,834 So. 2d 873(Fla。4th DCA 2002),修订版。 848 So.2d 1153(Fla。2003)。因此,法院认定阿凡达是未来利润损失索赔的胜诉方,并就与DePani要求佛罗里达最高法院进行复审有关的上诉,上诉费用,甚至与律师有关的费用判给阿凡达律师费。

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留置权的索赔:我需要多少?

多少 留置权索赔 骗子必须记录吗?承包商,分包商,劳工,材料商或其他可能是骗子的人,仅需就其对劳动力或服务或所提供材料的不动产的全部需求记录一项留置权索赔。即使留置权获得了一笔以上的装修费用,或者是为了确保位于单独土地上的装修费用,情况也是如此,只要这些装修是在同一合同下完成的。但是,直接合同下的所有人对于记录有留置权的所有土地必须是同一个人。

毯子留置权是一个选择吗?

如果留置权并非来自同一直接合同,留置权人就不能对其提供服务的许多批次申请总留置权。需求合同可以被视为同一直接合同。

但是,无论财产或地段如何改善,说谎者都必须为完成工程的每份合同单独记录留置权要求。例如,承包商必须对房屋进行施工和后续维修时分别向两名机械师施加留置权,而施工和维修则分别由承包商承包。

承包商可能会追偿贷款人

承包商可能会追偿贷款人

如果借款人已将一部分建筑贷款专用于特定目的,但是那些指定的资金随后又由贷方用于其他目的,将会发生什么情况?

佛罗里达州的法规要求,在有“指定建筑贷款收益”的贷款的情况下,借款人不得授权贷款人将其指定用途的资金用于任何其他目的,除非并在做出该决定的书面通知之前(包括指定收益的金额)将会以不同的方式分配)正确地送达承包商和向借款人提供业主通知书的任何其他承包人,物资或分包商。法规中“指定的建筑贷款收益”一词是指分配给设施的实际建筑成本的那部分贷款,不包括承包商没有合同义务或工单进行承租人改善的分配的贷款收益。改进。如果及时发出了此要求的通知,并且贷款文件允许以其他方式作出决定,则贷方不对承包商承担赔偿指定贷款收益的重新分配或支出的责任。因此,举例来说,如果一笔完整的贷款(包括借款人可以指定用于开发前工作的金额)得到了充分的资金,但是有些承包商的开发前工作没有得到全额付款,那么这些承包商可以在以下情况下提出索赔:借款人从未按要求向他们提供将指定的建筑贷款收益重新分配用于开发前工作的通知。

此外,该法规还规定,如果未经贷款人同意,贷款人根据贷款文件被允许以违背原始贷款预算的方式从贷款中付款,则贷款人有责任将该通知送达承包商和其他留置权人。如果在发放指定的建筑贷款收益之前未提供此强制性通知的放款人(包括指定用于工作的金额而不是最初预算的金额)可能承担责任。

承包商可以放弃接收权吗?

承包商或其他承租人不得放弃根据本法规收取通知的权利;但是,所提及的法规仅适用于大于四(4)个单元的住宅项目和大于100万美元的建筑贷款(除非贷方承诺提供多于一笔的贷款,且贷款总额超过100万美元)。同样,除非由贷方以不适当的方式支付指定建筑贷款收益的资金总额超过指定的原始金额的5%或$ 100,000.00,以两者中的较高者为准,否则业主或贷方都无需通知承包商或任何其他欺诈者。少。

法规确实指出,任何违反本款规定的贷款收益付款(即:将指定的建筑贷款收益用于其他目的,而未给出要求的通知)会导致贷方对承包商承担责任(以两者中的较小者为准)此类支出或材料的实际价值和直接人工成本,再加上15%的间接费用和利润。

对于因违反本款而支付贷款收益而造成的损害,承包商应针对放款人有单独的诉讼因由,并且该举动不能被用来延迟放款人提出的任何止赎行动,这可能不是依据抵押权留置权从属权利的任何索偿要求,不得在取消赎回权的情况下主张为抵销或抗辩。

当贷方改变指定的贷款收益的支付方案时,贷方责任是非常真实的风险,尤其是当这种修改违反了指定的法定要求时。