COVID-19延误可能会保证增加时间,但不会增加额外费用

COVID-19延误可能会保证增加时间,但不会增加额外费用

民事合同上诉委员会(CBCA)最近发布的一项决定,可能会为法院如何处理不可避免的大量COVID-19延误索赔(即将浮出水面)提供一些见识。该决定源于埃博拉疫情爆发中断了政府承包商在西非建造雨水收集和存储系统的案件。尽管世界卫生组织宣布“国际公共卫生紧急情况”,美国国务院还是选择不停止其运作。但是,承包商随后决定临时遣散员工并从该地区撤离。六个月后,承包商返回完成工程,同时在工程现场提供基本的医疗设施和服务,以确保工人的安全。政府拒绝承包商要求公平调整遣散和医疗费用的要求后,承包商通过CBCA对该决定提出上诉。

在批准政府的“简易判决动议”时,CBCA认为该合同的可延误条款 (相当于不可抗力条款)  为承包商提供了额外的时间,但没有额外的费用。在做出决定时,CBCA认为政府从不改变承包工程的性质,同样也从未指示承包商遣散人员或提供其他生命安全措施。

尽管大多数承包商在当前危机中所面临的情况与此处详述的情况大不相同,但CBCA的裁决确实提供了一些有用的信息,说明承包商在将来发生COVID-19纠纷时可以期望什么。确实,尽管许多人一直将不可抗力条款确定为确定延误和增加费用的责任,但在包括AIA A-201-2017在内的大多数合同中,这些条款仅以额外时间的形式提供救济,而不是额外费用。在确定增加的一般条件是否可以恢复时,通常有必要查看过去的不可抗力条款,转而使用与项目中止或终止有关的语言。

当项目由业主终止或暂停而承包商没有任何过错或由于“政府行为”而由承包商终止时,许多标准化合同赋予承包商有权收回已完成工作的成本,间接费用和从他们本应完成的工作中获利。同样,当所有者违反其提供访问网站或确保仍然存在适当资金的义务时,许多标准化合同也向承包商提供了类似的付款权利。

另一个关键要点是,决定停止工作或采取其他安全措施的一方通常是对由此产生的增加的成本负责的一方的倍数。如果承包商在COVID-19期间中止工作而没有所有者的祝福或没有政府的命令,则任何延误成本均由承包商承担。当业主或政府行为停止工作时,业主通常将负责延误成本,承包商的管理费用和未完成工作的利润。尽管如此,预期结果将取决于手术合同的特定语言和每种情况所呈现的独特情况。

考虑到此决定是在州和联邦法院的管辖范围之外做出的,除了当前的大流行影响远​​比上述示例中与埃博拉疫情相关的影响要深远的事实外,承包商也不应将此决定视为蓝图有关COVID-19延误索赔可能发生的情况。尽管如此,这项决定确实提醒了建筑专业人士 不可抗力条款通常不会提供救济 以额外费用的形式出现的,发起中止或终止项目的一方通常是那个拿着袋子的人的倍数。

AIA一般条件及其对承包商的意义’对COVID-19大流行期间的延误索赔

AIA一般条件及其对承包商的意义’对COVID-19大流行期间的延误索赔

随着越来越多的城市和县正在考虑重新营业,许多承包商正在疯狂地翻阅他们的建筑合同,以确定他们必须为索赔所引起的延误寻求赔偿的权利。

延迟索赔和友邦保险的一般条件

答案将根据协议的控制语言和一般条件以及延误的情况而有所不同。例如,根据AIA A202-2017的一般条件,承包商可以在以下情况下提出延误索赔:

(1)业主或建筑师,其中任何一方的雇员或独立承包商的作为或疏忽; (2)通过作品中命令的更改; (3)因劳资纠纷,火灾, 交货异常延迟,不可避免的人员伤亡,根据15.1.6.2节记录的不利天气情况,或 其他原因 超出承包商的控制范围; (4)由业主授权延迟,等待调解和具有约束力的争议解决;或(5)由于承包商主张的其他原因,而建筑师确定, 证明延迟,则应将合同时间延长至建筑师确定的合理时间。

在COVID-19期间最有可能为承包商延迟索赔的依据的事件是“交货异常延迟”和“其他原因……证明延迟是合理的”。但是,请记住,如果地方或公共当局下令停止工作或停止对所有建设项目的县级检查,则承包商的延迟索赔被视为有效的机会成倍增加。尽管这对于为承包商提供因延误而提供的救济是有希望的,但当务之急是承包商必须遵守适用协议的通知要求,并且还应采取措施减轻延误造成的任何损害或损失,以避免放弃其提交权利索赔。

但是,即使合同的语言和围绕工作的特定事件在承包商的延误索赔的所有复选框中都标明了,承包商可获得的特殊救济也将有所不同。

具体来说,在一般条件下,这种要求是否会提供额外的赔偿和时间,而不是允许承包商完全终止合同,将取决于业主是终止还是中止了项目以及是否根据政府授权采取了特定行动或由所有者选择。获得某人的意见 建筑专家 在这一点上会很聪明。

通常,施工协议为业主暂停或终止项目提供了很大的余地,以避免或减轻承包商对这些费用的责任。因此,在这种情况下,承包商应明智地考虑业主的杠杆作用,并避免假定他们会因任何停机时间和重新安置费用而获得全额赔偿。

冠状病毒是否被视为天灾或不可抗力事件

冠状病毒是否被视为天灾或不可抗力事件

合同协议中的不可抗力和上帝行动条款是在这个冠状病毒时代,承包商可以根据其合同寻求救济的最早场所之一。但是,这种大流行可能无法满足不可抗力或不可抗力的要求,也可能无法解除当事人的合同义务。

Greenberg Glusker的合伙人肯尼斯·菲尔兹(Kenneth Fields)告诉GlobeSt.com:“ Covid19的情况是一种“上帝的作为”,但并非所有“上帝的行为”都免除了一方当事人的合同义务。 “阈值问题是特定行为(在这种情况下为COVID19情况)是否实际上阻止了当事方履行其合同义务。如果对该问题的答案是否定的,则分析结束,该方必须履行这些义务。如果对这个问题的回答是肯定的,则当事方必须审查其合同以确定其是否包括该规定,如果是,则该规定可能免除哪些义务,或者如果该合同不包含该规定,则可能承担哪些义务根据适用法律被原谅。”

合同中也有关于上帝行为的地方和州法律。承包商应与承包商讨论适用于其合同的法律 一名律师.

佛罗里达州法院对这类条款并没有多说。去年,佛罗里达州一家联邦法院在考虑不可抗力条款时指出,应严格解释这些条款,这意味着法院应在该条款所用语言的支持范围内限制这些条款的适用范围。同一法院还指出,不可抗力条款仅可在该条款中明确规定的事件上作为当事方的表演。适当地,法院还说:“在佛罗里达州,不可抗力条款的执行人有限。”

许多不可抗力条款都将“流行病”或“大流行病”列为合格事件。据我们所知,没有佛罗里达州的案例涉及流行病或大流行的不可抗力条款,尽管由于COVID-19可能会改变。

根据佛罗里达州法律,寻求援引不可抗力条款的当事方必须表明不可抗力事件是不可预见的,并且不可抗力事件发生在该方的控制范围之外。这意味着,要求方必须证明无法避免或解决该事件,并且要求方不能有任何过失或疏忽。

如果当事方无法在冠状病毒爆发期间成功利用不可抗力条款作为履约理由,或者如果合同中未包含不可抗力条款,则其他选择可能仍可用来为履约辩护,例如不可抗辩和不切实际。合同重述(第二个)将不可能可能性定义为“不仅是严格的不可能可能性,而且由于所涉及的极端和不合理的困难,费用,伤害或损失,是不可行的。”

当无法控制的情况使合同无法执行或不可行时,适用无法履行原则。不可行被定义为只能以过多和不合理的代价来完成的事情。 “根据佛罗里达州的合同法,在'订立合同的目的在一方面变得无法履行的情况下,可以主张'不可能'的辩护。””

如果没有完全阻止承包商的工作进行,则可以将另一项法律问题称为挫败感。当合同的总体目的被否定或挫败时,挫败感就会发生。这意味着工作可能会继续进行,但这样做并不会真正使合同中的任何一方受益。

显然,请仔细分析您的输入 建筑专家 一切顺利。您的合同中或根据事实可能有解决方案。不要失去机会。

建筑业务的生存策略

今天,我们对冠状病毒如何影响建筑进行了总结更新。在本集中,我们将介绍项目和政府部门在地面上看到的内容,避免付款延迟和确保您的留置权的一些技巧,需要注意的一些合同条款以及可以访问的一些财务援助和贷款计划。查看显示说明,以获取更多有关这些资源的详细信息。与往常一样,如有任何问题,请发送电子邮件至[email protected]给我发送电子邮件。确保在我们专用的COVID-19页面以及我们的播客,YouTube视频和社交媒体(包括Instagram,LinkedIn和Twitter)上关注我们。请参阅下面的页面链接。
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冠状病毒是可原谅还是可赔延

冠状病毒是可原谅还是可赔延

我们经常从承包商那里听到这个问题,答案有些复杂。首先,重要的是区分病毒和其他疾病以及对这些问题的不同反应。

这种病

该疾病COVID-19是由冠状病毒引起的。如果几名员工因为染上了这种疾病而错过了工作,那么就没有理由要求延误。过去曾发生过这种情况,承包商无法及时交付产品,因为流感流行导致其30-40%的工人病了好几个星期。根据我们到目前为止的了解,任何一家公司不太可能会因为COVID-19而一次失去这么多员工,因此员工患病似乎不会引起可原谅的延误。

另外,COVID-19被认为是一种普通疾病,而不是像矽肺病或石棉沉睡症这样的职业病,因此,工人赔偿要求也不太可能涵盖员工。

对疾病的反应

所有者关闭

如果项目所有者通过关闭项目并拒绝访问工作来应对这种疾病,那么几乎可以肯定存在可辩驳的延误索赔。大多数合同都有中止条款,规定如果业主决定中止项目运营,则可以公平地调整合同金额和合同时间。

与往常一样,承包商应仔细检查其合同,而分包商应检查其分包合同和主要合同。请务必遵守合同中所有通知截止日期和要求。保持准确的记录和日志,并密切关注停职所造成的成本。在某些情况下,中止所产生的费用应予赔偿。

单击此处以访问我们的文章,讨论各种合同条款。

政府强制关闭

如果地方,州或联邦政府要求关闭项目场地,则也应存在可辩驳的延误索赔。  如果政府指示项目所有者关闭其项目,则承包商将诉诸于上述停工条款。如果政府向承包商发布指令,或者只是声明必须停止施工,则承包商应在合同中考虑不可抗力和延误条款。这种不可避免的和不可预见的延误是可以原谅的,并且可以根据合同予以赔偿。 AIA,ConsensusDocs和联邦合同允许赔偿,EJCDC合同则不允许。由于大多数合同都是从标准表格中修改而来的,因此请仔细检查以确保可补偿性未被删除。 请咨询您的施工顾问。 

没有完全关闭

该项目也有可能没有完全关闭,而是由于服务缓慢或不可用,供应链问题或工人焦虑和旷工频发而延迟。第一项的一个例子是,由于担心感染,市政当局禁止其检查人员执行其工作。

此处的恢复完全取决于承包商保持全面而准确的记录的能力。承包商或分包商有责任证明延误是可以原谅的,并且在可能的情况下应予赔偿。

第一步是准确记录延迟发生的时间,持续的时间,受影响的人以及受影响的因素。这样做时,承包商还必须证明影响是由于COVID-19,或者最好是政府与该疾病有关的行为。最后,承包商必须证明它减轻了影响的影响,并用尽了所有其他来源和方法。

缓解措施示例1:  县不允许检查员前往工作地点。可能的替代方案:在有效期内征得县的书面批准,聘请私人检查员;查看是否可以使用到检查员计算机的实时视频链接进行检查;如果是小型工作,则应从县获得书面批准以拍摄要检查的工作。

缓解措施示例2:  从中国发货的灯具将在十二周内不可用。可能的替代方案:考虑对相同或相似产品进行替代采购;如果相似,则获得建筑师的认可以进行替代;考虑使用廉价的临时固定装置,以使剩余的工作能够进行并进行检查。跟踪额外费用。

缓解措施示例3:  出于对感染的担忧,分包商已要求其员工待在家里。可能的选择:为相同的工作范围寻找替代资源;评估自我履行分包商范围某些部分的可行性;评估在分包商的工作范围内执行的可行性。

在此必须强调的是,我们不建议承包商试图让工人来到感染风险很大的项目现场。相反,当承包商需要证明自己已经“尝试了一切”以减轻影响时,则需要表明承包商已调查了所有备选方案,权衡了可用的方案,并根据情况做出了合理的决定。

COVID-19大流行期间承包商的绩效

COVID-19大流行期间承包商的绩效

各国政府针对COVID-19采取了越来越多的极端遏制措施和更加严格的隔离措施。 承包商和其他建筑专业人士必须考虑其履行合同义务的能力。 劳动力短缺,供应不足和不确定性只是建筑业面临的一些挑战。

什么是不可抗力?

根据合同法(包括典型的建筑协议)的佛罗里达州,如果由于无法控制的不可预见的事件而无法履行合同,则当事方可能不必履行合同。这些不可预见的事件通常称为“不可抗力”或“上帝的作为”。

什么是典型的不可抗力事件?

什么是不可抗力事件 由您的合同条款控制。一些条款包括不可抗力事件的有限列表。常见的不可抗力事件包括洪水,飓风,流行病和隔离等自然灾害;战争;恐怖行为;政府采取的行动,例如领地或法律变更;和必要材料的短缺。您的施工顾问可以进行此分析。

大流行病如何预防合同履行?

大流行可能会导致各种施工问题,最终影响您履行合同的能力。您可能会面临严重的劳动力短缺,因为员工由于疾病或检疫(无论是员工自身还是政府机构的强制性)而无法工作。一个地区的劳动力短缺可能会产生连锁反应

联邦,州和地方政府实施了各种遏制策略,这些策略将对承包商履行其合同义务的能力产生a滴效应。可能会出现劳动力和供应短缺的情况。承包商可能会指出这些影响是避免履行合同的一种手段。您是否可以避免履行取决于合同中不可抗力条款中的特定语言。

我有什么权利?

在很大程度上取决于您的合同以及影响您工作的具体情况。一个没有另一个不会有太大帮助。您需要一个带有可辩驳的延误定义的合同,其中包括诸如COVID-19冠状病毒等流行病,并且您需要准备一个事件,每个人都承认会触发这些有利的合同条款。